Schon vergeben?

Zurück aus der Sommerpause nehmen sich Dr. Ute Jasper und Rebecca Dreps in der neuen Folge unseres Podcasts „Schon vergeben“ dem Thema „Kommunaler Wohnungsbau“ an.

Das Thema „Kommunaler Wohnungsbau“ ist in den letzten Jahren wieder ein zentrales Thema der öffentlichen Daseinsvorsorge geworden. Immer häufiger kommen Mandanten mit Fragen zur Gestaltung ihrer Wohnungsbauaktivitäten auf uns zu. Dabei steht die Schaffung von neuem Wohnraum auch im Spannungsfeld mit dem Klimaschutz. Gleichzeitig neuen Wohnraum realisieren und Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen, das ist die Herausforderung vor der Kommunen heute stehen. 

In rechtlicher Hinsicht ist das Thema „Kommunaler Wohnungsbau“ äußerst komplex. Dabei spielen neben dem Vergaberecht – auf das sich diese Podcast-Folge konzentriert – auch andere Rechtsbereiche, wie insbesondere das Beihilferecht, das kommunale Haushaltsrecht, das Steuerrecht und das Gesellschaftsrecht eine Rolle. 

Kommunaler Wohnungsbau und Vergaberecht 

Was müssen Kommunen bzw. kommunale Wohnungsbaugesellschaften vergaberechtlich beachten? Dieser Frage gehen wir in unserer Podcast-Folge anhand verschiedener Fallkonstellationen nach:

• Eine Kommune hat eine Wohnungsbaugesellschaft. Ist diese Wohnungsbaugesellschaft ausschreibungspflichtig?
  
  Kommunen haben verschiedene Möglichkeiten, ihren Wohnungsbau auszugestalten. Sie können Sie einen Eigenbetrieb für diese Aufgabe gründen, mit dem damit verbundenen hohen Personalaufwand und den entsprechenden Kosten. Aufträge für die Planung und Bauleistung müsste die Kommune ausschreiben. 
  
  Eine andere Möglichkeit ist die Gründung einer eigenen Wohnungsbaugesellschaft. Ob diese kommunale Wohnungsbaugesellschaft ausschreibungspflichtig ist beantwortet die vergaberechtliche Rechtsprechung nicht einheitlich. Letztlich ist die Antwort auf diese Frage primär davon abhängig, ob die kommunale Wohnungsbaugesellschaft finanziell von der Kommune abhängig ist. Mithin kommt es auf die konkrete Ausgestaltung der Wohnungsbaugesellschaft und ihr wirtschaftliches Verhältnis zur Kommune an. 
   
• Eine Kommune will ihren Wohnungsbestand verwalten und bewirtschaften lassen. Muss Sie diese Leistungen ausschreiben? 
  
  Aufträge über die Bewirtschaftung und Verwaltung ihres Wohnungsbaubestandes muss die Kommune grundsätzlich ausschreiben. Es handelt sich um einen entgeltlichen Dienstleistungsauftrag. Es sei denn sie verfügt über eine inhousefähige Wohnungsbaugesellschaft. Dann kann sie diese Gesellschaft ohne Vergabeverfahren direkt beauftragen. Allerdings ist dann die kommunale Wohnungsbaugesellschaft in der Regel verpflichtet, am Markt auszuschreiben.  
   
• Darf die Kommune Grundstücken in eine Wohnungsbaugesellschaft übertragen?
  
  Werden Grundstücke in einer Kommune frei und will die Kommune auf diesen Grundstücken sozialgeförderten und preisgedämpften Wohnraum realisieren, darf sie diese Grundstücke unter bestimmten Voraussetzungen an ihre kommunale Wohnungsbaugesellschaft übertragen.
  
  Während einer Schenkung und ein Verkauf der Grundstücke an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft haushaltsrechtlich schwierig ist, ist in der Regel eine Einbringung der Grundstücke in die Gesellschaft zulässig. 
  
  Im Blick zu behalten ist dabei aber immer das Beihilferecht. Denn die Kommune darf ihrer Wohnungsbaugesellschaft keinen unzulässigen Wettbewerbsvorteil verschaffen.  Hier ist zu prüfen, ob die Kommune die Wohnungsbaugesellschaft mit der Aufgabe des sozial geförderten und preisgedämpften Wohnungsbaus betrauen kann. Denn der soziale Wohnungsbau ist grundsätzlich eine beihilferechtlich privilegierte sog. Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse.
   
• Wohnungsbau auf freifinanzierten Flächen 
  
  Will die Kommune nicht oder nicht vornehmlich sozialgeförderten und preisgedämpften Wohnraum entwickeln will, sondern freifinanzierte Flächen, ist die rechtliche Situation noch etwas komplexer. In Nordrhein-Westfalen ist zunächst der § 107 GO NRW zu berücksichtigen. Eine Vorschrift, die sich ähnlich auch in den Gemeindeordnungen anderer Bundesländer findet. Demnach dürfen Kommunen nur unter sehr engen Voraussetzungen wirtschaftlich tätig werden. 
  
  Auch eine Beteiligung der Kommune an einer Gesellschaft mit Privaten ist im Einzelfall sorgfältig zu prüfen. Sobald ein Privater beteiligt ist, sind Inhouse-Aufträge an die Tochtergesellschaft regelmäßig nicht mehr zulässig. Vergaberechtlich und beihilferechtlich schwierig ist zudem, dass die Kommune dann mit anderen privaten Unternehmen im Wettbewerb steht. 
  
  In unserem Podcast geben wir einige Hinweise zu etwaigen Gestaltungsmöglichkeiten an. Hören Sie gerne rein! 

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