Grunderwerbsteuer 2019 – Was ändert sich für Kapitalgesellschaften?

Die Diskussionen im Vorfeld der geplanten Gesetzesänderungen der Grunderwerbsteuer wurden intensiv geführt. Im Juni bzw. November 2018 kam es zu einer Einigung der Finanzminister der Länder zur Einführung neuer Besteuerungstatbestände und zur Erweiterung des Anwendungsbereichs vorhandener Regelungen. Aktuell ist noch nicht absehbar, welche Veränderungen sich ggü. den Vorgaben der Finanzministerkonferenz der Länder im Gesetzgebungsverfahren ergeben und welche Übergangsregelungen und Anwendungszeitpunkte für die gesetzlichen Änderungen vorgesehen werden. Unternehmen sollten sich aber bereits jetzt mit diesem Thema beschäftigen, um Überraschungen zu vermeiden.

Ab 2019 (ggf. auch mit Rückwirkung auf einen früheren Zeitpunkt) sollen insbesondere die bisher maßgebliche Beteiligung- bzw. Übertragungsschwelle der Grunderwerbsteuer von 95 auf 90 Prozent abgesenkt werden. Zudem soll ein neuer Tatbestand für Kapitalgesellschaften eingeführt werden, der auch bei Kapitalgesellschaften im Falle eines Gesellschafterwechsels zu Grunderwerbsteuer führen kann. Außerdem soll der bei Gesellschafterwechseln relevante Betrachtungszeitraum für Personengesellschaften von fünf auf zehn Jahre verlängert und für Kapitalgesellschaften erstmals eingeführt werden.

Bisher gilt bei Kapitalgesellschaften, dass lediglich mittelbare oder unmittelbare Anteilsvereinigungen, d.h. die Begründung einer mittelbaren oder unmittelbaren Beteiligung von aktuell 95 Prozent (künftig 90 Prozent) der Anteile bzw. des Kapitals der Gesellschaft einen grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerb darstellen. Schuldner der Grunderwerbsteuer ist insoweit der die Anteilsvereinigung herbeiführende Gesellschafter. Nach der erwarteten Neuregelung würde hingegen auf Ebene einer Grundbesitz haltenden Kapitalgesellschaft Grunderwerbsteuer entstehen, wenn innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren Gesellschaftsanteile übergehen, die in Summe einer Beteiligung von 90 Prozent oder mehr des Vermögens der Gesellschaft entsprechen. Folglich werden auch bei Kapitalgesellschaften künftig Regelungen erforderlich sein, wonach Gesellschafter zum Ausgleich verpflichtet sind, sofern Sie die Entstehung von Grunderwerbsteuer auf Ebene der Gesellschaft verursachen. Vor diesem Hintergrund werden auch Vinkulierungsregelungen, d.h. Beschränkungen hinsichtlich der Übertragung von Beteiligungen an Kapitalgesellschaften neue bzw. zusätzliche Bedeutung erlangen.

Bei börsennotierten Aktiengesellschaften kommt dies hingegen nicht in Betracht. Bei einem entsprechenden Handelsvolumen, insbesondere auch vor dem Hintergrund des (rollierenden) 10-jährigen Betrachtungszeitraums, werden diese ggf. verpflichtet sein, regelmäßig Grunderwerbsteuer zu entrichten. Problematisch ist bei Aktiengesellschaften darüber hinaus, dass weder den Gesellschaften, noch der Finanzverwaltung die konkrete Aktionärszusammensetzung bekannt ist, d.h. für beide Seiten ist nicht prüfbar, ob eine Übertragung auf neue Gesellschafter vorliegt und damit die Voraussetzungen für die Entstehung von Grunderwerbsteuer gegeben sind. Mangels einer rechtssicheren Anwendung ist ein strukturelles Vollzugsdefizit damit vorgezeichnet, so dass man bereits Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der beabsichtigten Neureglung haben kann. Schafft der Gesetzgeber insoweit eine Ausnahme für börsennotierte Kapitalgesellschaften, so liegt ggf. eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung mit nicht börsennotierten Kapitalgesellschaften vor bzw. eröffnen sich Gestaltungsmöglichkeiten für grunderwerbsteuerliche Optimierung.

Für viele Unternehmen wäre anstelle eines weiteren, zusätzlichen Grunderwerbsteuertatbestands eine Neukonzeption der Grunderwerbsteuertatbestände vorzugswürdig. Dies ist leider nicht zu erwarten, so dass künftig auch diese neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu berücksichtigen sein werden. Neben einer kontinuierlichen Beobachtung der unmittelbaren und mittelbaren Gesellschafterzusammensetzung, welche bei Kapitalgesellschaften bisher eher in Bezug auf eine fortgesetzte Nutzung laufender steuerlicher Verluste und steuerlicher Verlustvorträge von Relevanz war, müssen zukünftig auch bestehende Vertragsbeziehungen, z.B. Optionen auf den Erwerb oder die Veräußerung von Beteiligungen an Kapitalgesellschaften überprüft und ggf. nachverhandelt werden, um ungewollte Grunderwerbsteuerfolgen zu vermeiden. Vertrauensschutz ist insoweit nicht zu erwarten, da das Gesetz – wie insoweit bereits bei Personengesellschaften - an die tatsächliche Übertragung der Gesellschaftsanteile und nicht die schuldrechtliche Verpflichtung (z.B. Kaufvertrag) zur Übertragung anknüpfen wird.

Neben den vielen, teilweise hier skizzierten Fragen, wird insbesondere die Ausgestaltung von Übergangsregelungen sowie der Anwendungszeitpunkt der neuen gesetzlichen Regelungen eine bedeutende Rolle spielen.

Ihre Ansprechpartner sind die Experten aus der Praxisgruppe Steuerrecht. Fabian G. Gaffron und sein Team sind spezialisiert auf Immobilientransaktionen, Investmentfonds und M&A.