Update Immobilien & Bau 1/2017
§§ 566 Abs. 1 BGB: Kein Eintritt des Erwerbers in Ankaufsrechte
Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten an Stelle des Veräußerers ein. Ob auch ein Ankaufsrecht hiervon umfasst ist, das im Rahmen eines Mietvertrags vereinbart wurde, hatte nun der XII. Senat des BGH zu entscheiden (Urteil vom 12.10.2016, Az.: XII ZR 9/15).
Gegenstand der BGH-Entscheidung
Im Rahmen eines Mietvertrags hatten der Voreigentümer und der Mieter ein Ankaufsrecht in der Weise zu Gunsten des Mieters vereinbart, dass die Parteien verpflichtet waren, innerhalb von sechs Wochen nach Ausübung dieses Ankaufsrechts einen notariellen Grundstückskaufvertrag zu schließen. In einer notariellen Urkunde wurde der Mietvertrag, der dieser Urkunde als Anlage beigefügt war, von den Vertragsparteien nochmals bestätigt. In dieser Urkunde wurde ferner erklärt, dass diese Urkunde mit einer weiteren Urkunde, in der die Parteien (nochmals) ein Ankaufsrecht in der Weise begründet hatten, dass bei Ausübung ein in der Anlage bereits beigefügter Kaufvertrag zu Stande kommen solle, „…wirtschaftlich eine Einheit bildet“. Auf Bestellung einer Auflassungsvormerkung oder sonstigen Eintragungen im Grundbuch verzichteten die Parteien. Der Kläger, der das Grundstück zwischenzeitlich erworben hatte, begehrte die Feststellung, dass er nicht aus dem zu Gunsten des Mieters vereinbarten Ankaufsrecht verpflichtet sei.
Bisheriger Meinungsstand
Mangels vertraglicher Übernahmeverpflichtung im Rahmen des Grundstückserwerbs käme eine Verpflichtung des Grundstückserwerbers aus dem mieterseitigen Ankaufsrecht nur bei einer Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in Betracht, nach dem der Erwerber eines vermieteten Grundstücks in die mietvertraglichen Rechte und Pflichten an Stelle des Veräußerers eintritt.
Nach Teilen der Literatur findet § 566 BGB auf solche Regelungen Anwendung, die nach dem Willen der Vertragsparteien einen Bestandteil des Mietvertrags bilden. Wurde eine Regelung daher im Rahmen eines Mietvertrags festgehalten, deutet dies auf den Willen der Parteien hin, dass diese Regelung auch Bestandteil des Mietvertrags sein sollte und damit § 566 BGB hierauf Anwendung findet.
Andere Literaturmeinungen lassen § 566 BGB nur dann keine Anwendung auf im Rahmen von Mietverträgen geschlossene Regelungen finden, wenn der Erwerber die Regelung weder kannte noch kennen musste und die Regelung als ungewöhnliche Nebenabrede zu qualifizieren wäre.
Nach der Rechtsprechung findet § 566 BGB hingegen nur auf solche Regelungen Anwendung, die als objektiv mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Entscheidend ist damit der materielle Gehalt der jeweiligen Regelung.
Mietrechtliche Qualifizierung oder untrennbarer Zusammenhang
Der BGH hat sich mit seinem Urteil nun eindeutig für die letztgenannte Meinung entschieden. § 566 BGB lässt als Ausnahmeregelung keine weite Auslegung zu und schützt lediglich den Mieter vor dem Verlust des Gebrauchs der Mietsache durch Veräußerung. Der Erwerber tritt damit nicht in Rechte ein, die keine mietvertragliche Natur haben, selbst wenn diese „optisch“ im Mietvertrag selbst geregelt sind. Unerheblich ist damit auch, dass die Parteien ausdrücklich einen untrennbaren Zusammenhang vereinbart hatten. Entscheidend ist damit allein die objektiv zu bestimmende materiellrechtliche Natur der Vereinbarung.
Ein Ankaufsrecht ist danach als kaufrechtliche Regelung zu qualifizieren, da es nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses sichern will, sondern dieses vielmehr ersetzen soll. Damit besteht objektiv auch kein untrennbarer Zusammenhang zum Mietvertrag. § 566 BGB findet somit keine Anwendung auf das Ankaufsrecht. Ein Erwerber ist hieran also nicht gebunden.
Fazit
Das Urteil des für Gewerbemietrecht zuständigen XII. Senats des BGH lässt nun keinen Raum mehr für anderweitige Auslegungen des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB. Entscheidend ist allein die objektiv zu bestimmende materiell-rechtliche Qualifizierung einer Regelung als mietvertraglich. Damit hat der BGH nun für die nötige Klarheit gesorgt.
Für die Praxis bedeutet dies:
Den Mieter trifft die Entscheidung des BGH sicher schwer. Dieser hat nun sein Ankaufsrecht durch die Veräußerung an den Grundstückserwerber verloren und höchstens Schadensersatzansprüche gegen den Voreigentümer, falls dieser eine Verpflichtung zur Weitergabe des Ankaufsrechts verletzt haben sollte. Den Schaden genau zu beziffern, wird wohl in den meisten Fällen schwierig. Um eine solche Konsequenz zu vermeiden, bleibt dem Mieter letztlich nur, sein Ankaufsrecht durch entsprechende Eintragungen auch im Grundbuch zu sichern. Abhängig vom Interesse des Mieters hat er dabei vor allem folgende Möglichkeiten:
Geht es dem Mieter darum, das Grundstück als Eigentümer zukünftig frei nutzen zu können, lässt sich ein wie vorliegend vereinbartes Ankaufsrecht dinglich durch eine Auflassungsvormerkung sichern, welche im Grundbuch eingetragen wird und damit jeden Eigentümer bindet. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks oder dem Verkauf aus der Insolvenzmasse heraus - ähnlich wie bei einem Vorkaufsrecht - in entsprechender Anwendung des § 471 BGB ausgeschlossen wäre.
Geht es dem Mieter hingegen um die Sicherung seines mietvertraglichen Nutzungsrechts für jeden Fall der Veräußerung des Grundstücks, kann er sich dieses Nutzungsrecht durch eine entsprechende Mieterdienstbarkeit sichern. Eine solche Mieterdienstbarkeit hat auch im Falle der Zwangsversteigerung oder Insolvenz Bestand.
Der Veräußerer hingegen sollte sich nun nicht mehr pauschal auf die Rechtsfolgen des § 566 BGB verlassen. Will er sicher gehen, dass vertragliche Regelungen auf den Erwerber übergehen - auch um etwaigen Schadensersatzansprüchen des Mieters zu entgehen - sollte er dies ausdrücklich im Grundstückskaufvertrag mit dem Erwerber vereinbaren. Sollen Regelungen hingegen nicht im Falle der Veräußerung weitergegeben werden, empfiehlt es sich, dies gegenüber dem Mieter bereits bei Einigung über den Vertragsinhalt klarzustellen.
Für den Erwerber wiederum gilt es ebenfalls, genau zu prüfen, inwieweit Regelungen als mietrechtlich zu qualifizieren sind und damit kraft Gesetzes auf ihn übergehen oder es einer eigenständigen Regelung im Kaufvertrag bedarf, soweit er den Eintritt in die Regelungen wünscht. Keinesfalls ist ihm hingegen anzuraten, mit dem Veräußerer bewusst zu vereinbaren, dass einzelne Regelungen - trotz Übertragungsverpflichtung des Veräußerers - nicht weitergegeben werden. Denn dann wäre ihm unter Umständen ein kollusives Zusammenwirken mit dem Veräußerer zum Nachteil des Mieters vorzuwerfen - mit der Folge der Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.
