Neuerungen ab 2024: Novelle des Gebäudeenergiegesetzes und der Förderrichtlinien

Nach Verabschiedung im Bundestag und Bundesrat treten die Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes („GEG“) zum 1. Januar 2024 in Kraft, mit beachtlichen Änderungen für Eigentümer, Vermieter und Mieter. Flankiert werden die Änderungen durch eine Überarbeitung der Richtlinien zur Bundesförderung für effiziente Gebäude („BEG“).

Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Neubauten und Bestandsgebäude

Ab dem 1. Januar 2024 muss jede neu eingebaute Heizungsanlage in einem Neubaugebiet zu 65 % mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Bauantragstellung. Für Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden und Neubauten, die außerhalb von Neubaugebieten errichtet werden, gelten Übergangsfristen bis Mitte 2026 bzw. 2028, um Investitionsentscheidungen besser auf die kommunale Wärmeplanung abzustimmen. In Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau von Heizungsanlagen mit 65 % Erneuerbaren Energien spätestens ab dem 1. Juli 2026 verbindlich. In Städten und Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern gilt diese Pflicht spätestens ab dem 1. Juli 2028. Wird in einer Kommune schon vor diesen Fristen eine Entscheidung über die Ausweisung als Gebiet zum Neu- oder Ausbau eines Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet auf der Grundlage eines Wärmeplans getroffen, gilt die 65 %-Regelung schon einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung.

Technische Optionen

Die technischen Anforderungen an neue Heizungsanlagen können z. B. durch den Anschluss an ein Wärmenetz oder den Einbau elektrisch angetriebener Wärmepumpen, Stromdirektheizungen, Solarthermieanlagen und verschiedene Hybridheizungen erfüllt werden. Zur Vermeidung von Missverständnissen: Die Regelungen gelten nur für den Einbau neuer Heizungen. Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden. Noch reparable Heizungen können und dürfen repariert werden. Bei irreparablen Schäden an Öl- oder Gasheizungen kann zunächst erneut eine Öl- und Gasheizung eingebaut werden. Nach Ablauf einer fünfjährigen Übergangsfrist muss diese jedoch durch eine mit 65 % Erneuerbaren Energien betriebene Heizungsanlage ausgetauscht werden.

Neuerungen der Förderrichtlinien der Bundesförderung für effiziente Gebäude

Zur Abmilderung der finanziellen Belastung für Eigentümer und Vermieter wird der Bund ab 2024 verschiedene Zuschüsse und zinsvergünstigte Kredite zur Verfügung stellen. Hierfür wurden Eckpunkte zur Überarbeitung der BEG beschlossen, die ebenfalls am 1. Januar 2024 in Kraft treten.

Investitionszuschüsse

Für die Erneuerung einer Heizungsanlage wird unter anderem ein Investitionszuschuss in Höhe von 30 % der Investitionskosten als Grundförderung für alle Wohn- und Nichtwohngebäude zur Verfügung gestellt. Antragsberechtigt sind private Hauseigentümer, Vermieter, Kommunen, Unternehmen und gemeinnützige Organisationen. Daneben soll ein einkommensabhängiger (bis zu EUR 40.000,00 zu versteuerndes Haushaltseinkommen p. a.) Bonus von 30 % der Investitionskosten sowie ein weiterer „Speed“-Bonus von zunächst 20 % der Investitionskosten für den frühzeitigen Austausch alter fossiler Heizungsanlagen zur Verfügung gestellt werden, wobei antragsberechtigt jeweils nur selbstnutzende Wohnungseigentümer sein werden. Insgesamt kann die Zuschussförderung 70 % der Investitionskosten betragen, wobei diese auf einen Betrag in Höhe von EUR 30.000,00 pro Einfamilienhaus bzw. erster Wohneinheit in einem Mehrparteienhaus gedeckelt sind. Für Mehrparteienhäuser sollen sich die förderfähigen Kosten je weitere Wohneinheit erhöhen, bei Nichtwohngebäuden soll sich die Grenze für die förderfähigen Kosten nach der Quadratmeterzahl richten. Interessant ist hierbei: Die Höchstgrenze der förderfähigen Kosten soll auf insgesamt EUR 90.000,00 angehoben werden, wenn neben dem Austausch der Heizungsanlage weitere Energieeffizienzmaßnahmen (z. B. Dämmung der Gebäudehülle) durchgeführt werden.

Maßnahmenpaket der Bundesregierung

Mit dem am 25. September 2023 von der Bundesregierung vorgestellten Maßnahmenpaket für die Bau- und Immobilienbranche soll der vorgenannte „Speed“-Bonus in den Jahren 2024 und 2025 von 20 % auf 25 % erhöht sowie die geplante Degression vorgezogen werden. Nach dem Maßnahmenpaket sollen künftig auch Wohnungsunternehmen und Vermieter diesen Bonus beantragen können, um die Wärmewende voranzubringen

Anpassung der Modernisierungsregelungen und der Mieterhöhung

Im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen muss nach dem ebenfalls mit Wirkung zum 1. Januar 2024 neu eingefügten § 555b Nr. 1a BGB n.F. der Mieter Maßnahmen dulden, durch die mittels Einbaus einer Heizungsanlage die neuen Anforderungen des GEG erfüllt werden. Der Vermieter kann in diesem Fall bis zu 10 % dieser Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sofern hierfür Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Von den Investitionskosten müssen die Fördermittel sowie eine Pauschale von 15 % der Kosten erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen abgezogen werden (§ 559e Abs. 2 BGB n.F.). Wichtig ist hierbei: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren aufgrund dieser Modernisierungsmaßnahme um nicht mehr als EUR 0,50 je m² Wohnfläche erhöhen.

Ausblick

Die Novelle des GEG wird Eigentümer, Vermieter und Mieter vor große Herausforderungen stellen. Die Wahl der „richtigen“ Heizungsanlage wird in vielen Fällen von der jeweiligen kommunalen Wärmeplanung abhängen, die bis spätestens 2028 abgeschlossen sein muss. Grundlage hierfür wird das „Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze“ (Wärmeplanungsgesetz) sein, welches ebenfalls mit Wirkung zum 1. Januar 2024 in Kraft treten soll und über das im Bundestag derzeit noch beraten wird.

Fazit

Eigentümer und Vermieter sollten sich frühzeitig mit den geplanten Förderprogrammen auseinandersetzen, um diese bestmöglich nutzen zu können. Im Rahmen laufender Mietverhältnisse ist davon auszugehen, dass die neuen Möglichkeiten der Mieterhöhung für Konfliktpotenzial zwischen Vermieter- und Mieterseite sorgen werden.