Update Immobilien & Bau 1/2025
Konkrete Berechnung der Miete nach Aufmaß ist nicht schriftformbedürftig!
Die Bedeutung der Einhaltung der Schriftform in gewerblichen Mietverträgen bleibt auch im Jahr 2025 ungebrochen. Zwar ist das Schriftformerfordernis gemäß § 550 BGB durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV) entfallen und durch ein Textformerfordernis ersetzt worden. Allerdings gilt für Bestandsmietverträge eine Übergangsfrist von zwölf Monaten ab dem Tag des Inkrafttretens des Gesetzes, in der eine ordentliche Kündigung nach den bisherigen gesetzlichen Regelungen möglich bleibt.
Das Oberlandesgericht Hamm entschied mit Urteil vom 14. Juni 2024 (OLG Hamm, Urt. v. 14.06.2024 - 30 U 99/22), dass die Vereinbarung über die Miethöhe nach der Vorlage eines Aufmaßes keinen schriftformkonformen Nachtrag erfordert und eine auf einen solchen Umstand gerichtete ordentliche Kündigung unwirksam ist.
Sachverhalt
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und sich dabei auf die Nichteinhaltung der Schriftform berufen. Der Mietvertrag sah eine feste Laufzeit und eine vorläufige Miethöhe vor, die nach einem gemeinsamen Aufmaß der Mietfläche konkretisiert werden sollte. Der Vermieter argumentierte, dass die nachträgliche Anpassung der Miethöhe ohne schriftlichen Nachtrag die Schriftform verletze und somit die Kündigung rechtfertige.
Entscheidung
Das Oberlandesgericht Hamm stellte jedoch klar, dass die Schriftform auch dann gewahrt sei, wenn die genaue Miethöhe nachträglich durch ein Aufmaß bestimmt wird. Entscheidend sei, dass alle für die Berechnung der Miete maßgeblichen Kriterien im Mietvertrag festgelegt sind. Der Schutzzweck des § 550 S. 1 BGB, der einen Grundstückserwerber vor wirtschaftlichen Risiken aufgrund ihm nicht bekannter Abreden bewahren soll, ist nicht verletzt. Ein Erwerber kann dem Mietvertrag entnehmen, dass die Miethöhe von einem nach Mietvertragsschluss zu erstellenden Aufmaß abhängt. Auch wenn die im Mietvertrag vereinbarte Miete nur einen vorläufigen Betrag darstellt und die konkrete Miete erst nach Ermittlung der genauen Mietfläche berechnet werden soll, sind die wesentlichen Vertragsbestandteile bereits im Mietvertrag enthalten.
Bedeutung für die Praxis
Die formgerechte Vereinbarung wesentlicher Vertragsabreden – gleich ob nun in Schriftform nach bisheriger Rechtslage oder in Textform nach neuer Rechtslage – erfordert weiterhin genaues Augenmerk, um die etwaig unerwünschte Rechtsfolge einer ordentlichen Kündbarkeit befristeter Mietverhältnisse vor Ablauf der (eigentlich) vereinbarten Festlaufzeit zu vermeiden.
Das Jahr 2025 wird zeigen, ob die Immobilienpraxis die Textform als neuen Standard akzeptiert oder durch vertragliche Gestaltung zur Schriftform zurückkehrt. In letzterem Fall muss beachtet werden, dass ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Schriftform – jedenfalls ohne weitergehende Regelungen – nun regelmäßig sogar zur Nichtigkeit (§ 125 S. 2 BGB) führt. Die vertragliche Gestaltung entsprechender Klauseln muss daher sorgfältig begleitet werden.