Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel!

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen ist regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Insbesondere Kombinationen von Klauseln bergen die Gefahr, dass eine einzelne unwirksame Regelung die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen infiziert und auch zu deren Unwirksamkeit führt.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel nicht gleichzeitig zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel führt (BGH, Beschl. v. 30.01.2024 - VIII ZB 43). In der gleichen Entscheidung bestätigte der BGH, dass der Mieter für den Umstand darlegungs- und beweisbelastet ist, dass ihm eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, sofern er sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen beruft.

Sachverhalt

Die Parteien waren durch einen Formularmietvertrag über die Nutzung einer Wohnung miteinander verbunden. Der Mietvertrag sah die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn der Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor, die sich entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen konnten. Daneben enthielt der Formularvertrag eine Quotenabgeltungsklausel und der Mieter sollte zudem für den Umfang der im Laufe seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein.

In dem zwischen den Parteien laufenden Rechtsstreit berief sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel, die zugleich die gesamte Schönheitsreparaturklausel infiziert habe. Zudem sei die Wohnung dem Mieter bei Übergabe unrenoviert überlassen worden, was nach Ansicht des Mieters ebenfalls zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel führe.

Die Parteien verglichen sich erstinstanzlich und stritten nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Während das Amtsgericht dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits auferlegte, da dieser zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei, hob das Landgericht die Entscheidung auf und legte die Kosten stattdessen dem Mieter auf. Der Mieter begehrte mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde die Widerherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Entscheidung

Die Rechtsbeschwerde hatte keinen Erfolg und Kosten des Rechtsstreits verblieben beim Mieter.

Die im Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, halte einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB stand. Dem stehe nicht entgegen, dass die Wohnung dem Mieter nach dessen Vortrag bei Übergabe renovierungsbedürftig überlassen worden sei. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Wohnung unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig übergeben worden sei, treffe den Mieter. Der Mieter hatte hierzu nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch nicht hinreichend dargelegt.

Dass die daneben vereinbarte Quotenabgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sei, führe nicht zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel. Der Zweck der Quotenabgeltungsklausel bestehe darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu sichern. Die Quotenabgeltungsklausel ergänze die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen durch einen eigenen Regelungsgehalt und könne von dieser isoliert betrachtet werden. Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig, wodurch beide Klauseln voneinander trennbar seien.

Bedeutung für die Praxis

Der BGH bekräftigt in der vorliegenden Entscheidung seine bisherige Rechtsprechungslinie zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverhältnissen. Sind Vornahmeklausel und Quotenabgeltungsklausel sprachlich und inhaltlich voneinander getrennt und kann die Vornahmeklausel selbstständig von der Quotenabgeltungsklausel betrachtet werden, so führt die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nicht auch zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel. Die Entscheidung dürfte insbesondere bei Vermietern älterer Mietverträge zu Erleichterung führen, die häufig neben der Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch eine Quotenabgeltungsklausel enthielten. Mieter solcher Mietverhältnisse müssen eine etwaige Unwirksamkeit der Vornahmeklausel nun anderweitig begründen.

Leitlinien, die der für Wohnraummietverhältnisse zuständige VIII. Zivilsenat des BGH aufstellt, werden häufig durch den für den Gewerberaum zuständigen XII. Zivilsenat des BGH übernommen, sodass die hiesige Entscheidung auch für Gewerberaummietverhältnisse und deren Vertragsgestaltung relevant ist.