Neuerungen zum Real Estate Investment Trust (REIT) im Bereich erneuerbare Energien

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat einen Referentenentwurf zum zweiten Zukunftsfinanzierungsgesetz (ZuFinG II-E) vorgelegt. Das ZuFinG II soll an das ZuFinG anschließen, mit welchem der Gesetzgeber zum Beginn des Jahres 2024 bereits zahlreiche Maßnahmen zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für Kapitalmarkt und Start-ups ergriffen hatte (siehe hierzu unsere Fachbeiträge).

Nach der Begründung des BMF dient das ZuFinG II der Umsetzung der vom Bundeskabinett am 17. Juli 2024 beschlossenen Wachstumsinitiative. Hiermit wolle die Bundesregierung der Wirtschaft zusätzliche Wachstumsimpulse geben und den Wirtschaftsstandort Deutschland wettbewerbs- und zukunftsfähig aufstellen. Ein weiteres Ziel des Gesetzentwurfs sei es, Kapitalmittel in stärkerem Umfang für Investitionen in Infrastruktur und erneuerbare Energien nutzbar zu machen.

Eine Maßnahme zur Förderung von Investitionen in erneuerbare Energien ist es, den REIT für solche Investitionen attraktiver zu machen. Der REIT wurde nach amerikanischem Vorbild im Jahr 2007 als deutsche börsennotierte REIT-Aktiengesellschaft mit gesellschafts- und steuerrechtlichen Besonderheiten eingeführt. 

Die Änderungen im Recht des REIT

Bewirtschaftung von „grünen“ Anlagen als Unternehmensgegenstand der REIT-Dienstleistungsgesellschaft

Nach dem ZuFinG II-E soll sich der REIT über seine Dienstleistungsgesellschaft neben der bislang vorgesehenen Erbringung von entgeltlichen immobiliennahen Nebentätigkeiten an der Bewirtschaftung von Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien beteiligten dürfen. Hierzu wird der Unternehmensgegenstand der REIT-Dienstleistungsgesellschaft erweitert. Dieser soll es zukünftig gestattet sein, Anlagen zur Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien im Sinne von § 1 Abs. 19 Nr. 6a des KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) in, an oder auf dem direkt oder indirekt gehaltenen Immobilienbestand der REIT-AG zu betreiben und die Energie oder Energieträger entgeltlich oder unentgeltlich an die REIT-AG, die Nutzer der Immobilien der REIT-AG sowie an die Nutzer der Immobilien der mit der REIT-AG verbundenen Unternehmen oder an Dritte zu liefern.

Das BMF sieht den Bedarf der Reform unter anderem darin, dass die zunehmende Nutzung von Dachflächen durch Solaranlagen die REIT-AG vom Erwerb moderner oder modernisierter Gebäude ausschließen würde, wenn ihr nicht erlaubt wäre, solche Anlagen auch zu erwerben, wenn sie nicht oder nicht ausschließlich zur Bewirtschaftung der Immobilie dienen. Es wäre außerdem nicht nachvollziehbar, wieso gerade Immobilien, die von REIT-AGs gehalten werden, ihre Dachflächen nicht zur Solarenergiegewinnung zur Verfügung stellen sollen. Gegenwärtig würden deutsche REITs die Erzeugung und Abgabe von Energie aus erneuerbaren Energien vermeiden, um nicht ihren Status als REIT zu gefährden.

Betrieb von E-Ladestationen

Die REIT-Dienstleistungsgesellschaft darf nach dem Entwurf im oder am direkt oder indirekt gehaltenen Immobilienbestand der REIT-AG Ladestationen für Elektromobilität betreiben. Hiermit will der Gesetzgeber den REIT an die neuen Marktgegebenheiten anpassen. Immer häufiger fänden sich an Immobilien E-Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder, die nicht unmittelbar für die Bewirtschaftung einer Immobilie notwendig wären, und damit nicht dem derzeit geltenden Unternehmensgegenstand des REIT entsprächen.  Dies soll sich mit der Reform ändern.

Verringerung der Beteiligungsquote

In Zukunft muss die REIT-Dienstleistungsgesellschaft nicht mehr vollständig von der REIT-AG gehalten werden. Es reichen zukünftig mindestens 25 % der Anteile aus.

Anpassung der Vermögens- und Ertragsvoraussetzungen

Damit der REIT seinen Status als solchen nicht verliert, passt der Gesetzgeber die in § 12 Abs. 2 REITG geregelten Vermögens- und Ertragsvoraussetzungen an. Denn durch die Ermöglichung der Bewirtschaftung von erneuerbaren Energien und von Ladestationen steigt deren Anteil an den Aktiva sowie die Umsatzerlöse aus deren Bewirtschaftung. 

Nach dem Gesetzesentwurf soll der derzeitige Anteil, der zum unbeweglichen Vermögen gehören muss, von 75 % auf 65 % reduziert werden. Die Aktiva, die zum Vermögen von in den Konzernabschluss der REIT-AG einzubeziehenden REIT-Dienstleistungsgesellschaften gehören müssen, werden von höchstens 20 % auf 30 % erhöht.

Bezogen auf die Umsatzerlöse aus unbeweglichem Vermögen wird der Anteil der Mindestumsatzerlöse aus Vermietung, Leasing, Verpachtung einschließlich immobiliennaher Tätigkeiten oder Veräußerung von unbeweglichem Vermögen von 75 % auf 65 % herabgesetzt. Die Summe der Umsatzerlöse aus unbeweglichem Vermögen der REIT-Dienstleistungsgesellschaften, die in den Konzernabschluss der REIT-AG einzubeziehen sind, wird von 20 % auf 30 % heraufgesetzt.

Ausblick

Die gesetzgeberischen Anpassungen des REIT an die Klimatransformation der Immobilienwirtschaft schaffen für diese Sonderform der Aktiengesellschaft neue Betätigungsfelder auf dem Gebiet der erneuerbaren Energien. Hiermit macht der Gesetzgeber einen sinnvollen Schritt. Ob der REIT als Gesellschaftsform durch die Änderungen im REITG damit attraktiver wird, bliebt abzuwarten. Im internationalen Vergleich gibt nur wenige deutsche REITs, obgleich die Anlageklasse im Vergleich zum offenen Immobilienfonds mit flexibleren Haltezeiten der Aktien punkten kann.