Behebt das neue Urbane Gebiet die Wohnungsnot?

Am 13. Mai 2017 ist eine Baugesetzbuch-Novelle in Kraft getreten. Damit wurde in die Baunutzungsverordnung der neue Gebietstyp „Urbanes Gebiet“ aufgenommen. Diese Änderung wird sich 2018 auf die Praxis der Bauleitplanung auswirken.

Das Urbane Gebiet ist ein neues gemischtes Baugebiet mit Ähnlichkeiten zum Misch-, wie auch zum Kerngebiet. In Urbanen Gebieten sollen Menschen wohnen, gleichzeitig sollen dort aber auch Gewerbebetriebe und soziale, kulturelle und andere Einrichtungen untergebracht werden, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Da die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss, haben Städte und Gemeinden dadurch die Möglichkeit, eine gemischte Nutzung mit überwiegendem Wohnanteil zu realisieren.

Ob der neue Gebietstyp die Wohnungsnot beheben wird, hängt stark mit den neuen Regelungen zum Lärmschutz zusammen: Entscheidend hierfür ist, wie die Immissionsrichtwerte in der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) festgelegt werden. Diese Verwaltungsvorschrift bestimmt für das Urbane Gebiet einen zulässigen Lärmpegel von 63 dB(A) tagsüber und 45 dB(A) nachts. Im Vergleich zu Misch- und Kerngebieten liegt der Tagwert um 3 dB(A) höher. Der ursprünglich von der Bundesregierung vorgeschlagene höhere Nachtwert von 48 dB(A) ist dabei vom Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren abgelehnt worden. Fakt ist: Der niedrige Nachtwert kann die praktische Bedeutung des Urbanen Gebiets für den Wohnungsbau erheblich einschränken, da er in der Umgebung von nächtlicher Gewerbenutzung oftmals nicht einzuhalten sein dürfte.

Das Urbane Gebiet kann die Wohnungsnot lindern, beheben wird es sie jedoch nicht.

In Bereichen, für die Gewerbelärm nur tagsüber problematisch ist, wird durch das Urbane Gebiet eine großflächige benachbarte Wohnnutzung möglich gemacht. Dazu wurden die Ausnutzungsziffern in der Baunutzungsverordnung im Vergleich zu sonstigen Gebieten recht hoch festgelegt: Die maximale Grundflächenzahl beträgt 0,8, die maximale Geschossflächenzahl 3. So ist die mögliche Bebauungsdichte sehr viel höher als in reinen und allgemeinen Wohngebieten. 

Das Urbane Gebiet ist ein Instrument, welches akute Wohnungsnot durch verdichtetes Bauen in bislang nicht als Wohnfläche nutzbaren Bereichen lindern soll. Behoben werden kann die Wohnungsnot hierdurch aber nicht – denn dazu müssten neue Baugebiete ausgewiesen und erschlossen werden. Dies wird jedoch durch die bundesdeutsche und europäische Gesetzgebung zunehmend erschwert.

Ihre Ansprechpartner sind die Experten aus der Praxisgruppe Immobilien & Bau. Dr. Thomas Nickel, Patrick Sahm, LL.M. sowie deren Kollegen sind spezialisiert auf Immobilienwirtschaftsrecht und das öffentliche Baurecht.