Eine Untervermietungserlaubnis umfasst grundsätzlich nicht das Recht des Mieters, die Wohnung an Touristen zu überlassen.

Ohne die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung an Touristen ist die Überlassung einer Wohnung an Touristen nicht zulässig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13):

Sachverhalt

Der Mieter einer 2-Zimmerwohnung (42,85 qm) in Berlin bat im Jahr 2008 seine damalige Vermieterin um Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur für Besuche bei seiner Tochter nutzt, die er etwa alle 14 Tage am Wochenende besucht, sodass er die Wohnung zeitweise untervermieten will. Die Erlaubnis erteilte die Vermieterin „ohne vorherige Überprüfung“ der gewünschten Untermieter. Des Weiteren hatte die Vermieterin im Erlaubnisschreiben angegeben: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“. Im Jahr 2011 sind die Kläger als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten.

Im Mai 2011 hat der Mieter die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen angeboten. Die neuen Vermieter beanstandeten diese Nutzung als  vertragswidrig und mahnten den Mieter ab. Hierauf erwiderte der Mieter, dass die Vermietung an Touristen von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst ist. Außerdem will er lediglich eine  Deckung der Unkosten durch den Leerstand erreichen und betrachtet damit die Abmahnung als gegenstandslos. Er wurde daraufhin nochmal abgemahnt.

Im November 2011 und August 2012 waren die Internetangebote des Mieters erneut im Internet abrufbar, woraufhin die Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gekündigt haben. Da der Mieter die Kündigung als unberechtigt ansah, haben die Vermieter den Mieter auf Räumung verklagt. Der Mieter hat in dem Rechtstreit behauptet, dass er nach der Abmahnung unverzüglich die Vermietung an Touristen eingestellt und die Internetanzeige gelöscht hätte.

Auslegung der Untervermietungserlaubnis durch den BGH

Nach der Entscheidung des BGH deckte die Untervermietungserlaubnis nicht die Erlaubnis, den Wohnraum an Touristen zu überlassen. Die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung, weshalb die Untervermietung an Touristen nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist. Hinzu kam aus Sicht des BGH, dass die damalige Vermieterin verlangt hat, dass der Mieter seinen Untermietern Postvollmacht erteilt. Aus der Postvollmacht folgt für den BGH, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen können. Der BGH hat die Entscheidung zurückverwiesen, da jetzt das Gericht klären muss, ob die Behauptung des Mieters zutrifft, er habe unverzüglich nach der Abmahnung die Vermietung im Internet gestoppt und die weiteren Anzeigen seien ohne sein Zutun erschienen. Sollte die Behauptung des Mieters zutreffen, hätte er ordnungsgemäß auf die Abmahnung reagiert und die außerordentlich fristlose Kündigung wäre unwirksam.

Umfang einer Untervermietungserlaubnis genau angeben

Praxishinweis

Der BGH ist durch Auslegung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Untervermietung tageweise an Touristen nicht die gewöhnlicherweise auf gewisse Dauer angelegte Untervermietung umfasst, was er durch die zu erteilende Postvollmacht bestätigt sah. Hätte die damalige Vermieterin bei Erteilung der Untervermietungserlaubnis nicht auf die Postvollmacht für die Untermieter bestanden, hätte der BGH im Wege der Auslegung auch zu einem anderen Ergebnis gelangen können. Daher ist es wichtig, dass der Vermieter bei der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis so genau wie möglich angibt, welche Fälle von der Erlaubnis umfasst bzw. nicht umfasst sind. Ist der Vermieter nicht damit einverstanden, dass die durch das Internet in Mode gekommene tage- und wochenweise Untervermietung an Touristen (z. B. über Airbnb) erfolgt, sollte er ausdrücklich in der Untervermietungserlaubnis diese Fälle ausschließen, um Zweifeln vorzubeugen. Außerdem ist zu empfehlen, die Untervermietungserlaubnis nicht generell und ohne Prüfung des jeweiligen Untermieters zu erteilen, sondern die Untervermietung nur für einen konkreten Untermieter zu gestatten. So bleibt für den Vermieter auch für die Zukunft die Möglichkeit, dass vom Mieter beabsichtigte Untervermietungen vom Vermieter geprüft werden können, da der Mieter für jede neue Untervermietung eine Erlaubnis benötigt.