Generalüberholung des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018: Änderungen des Anordnungsrechts und der Mängelhaftung

Die neuen Regelungen werden die bisherige Praxis grundlegend ändern. Bauunternehmer sollten sie kennen und sich darauf vorbereiten.

Besonders interessant  für Anwender sind das neue Anordnungsrecht des Bestellers und die kaufrechtliche Mängelhaftung. Das Anordnungsrecht des Bestellers kannte bisher nur die VOB/B. Der Bauherr wird künftig aber den Bauunternehmer auch auf Grundlage des BGB anweisen können, den bisher geschuldeten Leistungsumfang nachträglich zu erweitern oder zu verändern.

Neuerungen beim Anordnungsrecht

Mit dieser Regelung wird ein einseitiges, allerdings nicht unbegrenztes Aufforderungsrecht geschaffen. Voraussetzung der Anordnung ist, dass die Parteien innerhalb von 30 Tagen keine Einigung über die Änderungswünsche erreichen. Ordnet der Bauherr sodann die Erweiterung oder Änderung des geschuldeten Leistungsumfangs an, bleibt dem Bauunternehmer nur noch die Möglichkeit, sich darauf zu berufen, dass die Leistungsänderung unzumutbar ist. Wann das der Fall ist, wird jedoch nicht immer klar sein, da die gesetzlichen Regelungen nicht eindeutig sind.

Anpassung der Vergütung nach einseitiger Leistungsänderung

Die einseitige Änderung der geschuldeten Leistung wirkt sich auch auf die Bezahlung des Bauunternehmers aus. Besonders bei großen Bauvorhaben streiten die Vertragsparteien häufig um die Anpassung der Vergütung im Nachtragsfall. Um diesen Streitigkeiten vorzubeugen hat der Bauunternehmer für die Bestimmung der neuen Vergütung künftig ein Wahlrecht:

• Bemisst sich die Höhe des Vergütungsanspruchs nach den erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn oder
• greift der Bauunternehmer auf die von ihm hinterlegte Urkalkulation zurück?

Dieses Wahlrecht kann der Unternehmer für jeden Nachtrag nur einheitlich ausüben.

Kaufrechtliche Mängelhaftung: Ab 2018 haftet der Hersteller

Verwendet der Bauunternehmer für sein Gewerk mangelhafte Bauelemente, schuldet er dem Bauherren im Rahmen der Mängelhaftung nicht nur die Lieferung mangelfreier Waren: Er haftet auch für die Ein- und Ausbaukosten. Auf diesen Kosten bleibt der Bauunternehmer häufig sitzen, denn der Verkäufer und eigentliche Verantwortliche der mangelhaften Leistung haftet für den Ersatz der dem Bauunternehmer angefallenen Ein- und Ausbaukosten nicht. Bis jetzt.

Ab dem neuen Jahr haftet nun auch der Verkäufer gegenüber dem Bauunternehmer für die Kosten des Ein- und Ausbaus. Diese Regelung wird ausdrücklich ins Gesetz aufgenommen und gilt nun für Unternehmer, wie auch für Privatpersonen. Der Verkäufer der mangelhaften Ware hat wiederum die Möglichkeit, seinen Lieferanten zur Verantwortung zu ziehen.

Ihre Ansprechpartner sind die Experten aus der Praxisgruppe Immobilien & Bau. Dr. Stefan Osing und sein Team sind spezialisiert auf Immobilienrecht, Baurecht sowie auf das Miet- und Pachtrecht.