Gesetzliche Vermutung der schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage bei pandemiebedingten Beeinträchtigungen von Gewerbemietern

In der juristischen Bewältigung der COVID-19-Pandemie haben sich die Gerichte insbesondere auch mit der Frage beschäftigt, ob den von Schließungsanordnungen betroffenen Mietern nach dem Rechtsinstitut der „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages zustehen könnte (vgl. Update Immobilien & Bau Nr. 06/2020). Die nunmehr vom Gesetzesgeber geschaffene Regelung, wonach die schwerwiegende Änderung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB bei auf staatlichen Maßnahmen beruhenden pandemiebedingten Beeinträchtigungen gesetzlich vermutet wird, rückt diese Frage in den Vordergrund der Diskussion. 

Neue gesetzliche Regelung

Nachdem bereits der Beschluss von Bundeskanzlerin und Länderchefs vom 13.12.2020 den Hinweis enthielt, dass für von staatlichen COVID-19-Maßnahmen betroffene Gewerbemietverhältnisse die schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB vermutet werden soll, hat der Gesetzesgeber nunmehr im Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens hierzu eine gesetzliche Regelung geschaffen. Danach wird Artikel 240 EGBG um folgenden § 7 ergänzt:

Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1)    Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, in Folge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. 
(2)    Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 1 BGB

Allgemein kann eine Vertragsanpassung gemäß § 313 Abs. 1 BGB verlangt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, haben sich nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert (sog. reales Element) und 
• die Parteien hätten den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten (sog. hypothetisches Element) und 
• der betroffenen Partei ist unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zumutbar (sog. normatives Element).

Sinn und Zweck der neuen Regelung ist vor allem, etwaige Unsicherheiten über die grundsätzliche Anwendbarkeit des § 313 BGB zu beseitigen und damit Verhandlungen zwischen den Gewerbemietern und den Eigentümern zu vereinfachen. Eine Prüfung des Einzelfalls unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände ist jedoch weiterhin erforderlich. 

Voraussetzung für die Vermutung

Voraussetzung für die gesetzliche Vermutung ist zunächst, dass vermietete Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, durch staatliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind. 

Abzuwarten bleibt, in welchen Fällen tatsächlich von einer derartigen erheblichen Einschränkung auszugehen sein wird. Dies dürfte jedenfalls der Fall sein, wenn die staatlichen Maßnahmen zu einer vollständigen Aufhebung des Geschäftsbetriebes durch Schließung führen. Doch auch die Schließung eines Teils einer vorhandenen Ladenfläche für den Kundenverkehr oder die (erhebliche) Reduktion der zulässigen Kundenzahl können grundsätzlich derartige Maßnahmen darstellen. Bloße mittelbare Auswirkungen staatlicher Maßnahmen, wie beispielsweise ein Absinken der Kundenzahl wegen Ausgangsbeschränkungen, dürften hingegen ausscheiden, da die Regelung auf die „Verwendbarkeit“ der Mieträume abstellt, die sich in diesen Fällen gerade nicht ändert.

Rechtsfolge: Widerlegbare Vermutung

Die gesetzliche Vermutung bezieht sich nur auf die Voraussetzung der schwerwiegenden Änderung der Umstände (reales Element) und kann zudem durch Umstände des Einzelfalls widerlegt werden. Hierbei dürften in den jeweiligen Mietvertrag bereits aufgenommene Klauseln zum Umgang mit pandemiebedingten Einschränkungen („Corona-Klauseln“) oder sonstige Tatsachen des Einzelfalls (bspw. der Abschluss des Mietvertrages zeitlich nach dem März 2020 und damit in Kenntnis möglicher pandemiebedingter Schließungen) eine Rolle spielen. Haben sich die Mietvertragsparteien bereits in einem Mietvertragsnachtrag konkret über die Folgen der im Frühjahr 2020 angeordneten Geschäftsschließungen verständigt, werden diese Nachträge ebenfalls Bestand haben.

Weiterhin Prüfung des Einzelfalls erforderlich

Ungeachtet der gesetzlich angeordneten Vermutung ist jedoch insbesondere über die Frage der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag (normatives Element) allein anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Es kommt also darauf an, wie stark die Auswirkungen für den konkreten Betrieb tatsächlich sind. Zu berücksichtigen sind darüber hinaus bspw. erhaltene staatliche Zuschüsse oder sonstige Kompensationsmöglichkeiten. Auch über die Form einer möglichen Vertragsanpassung (z. B. Stundung oder temporäre Anpassung der Miethöhe) ist mit der gesetzlichen Regelung noch nichts ausgesagt. Diese bleibt dem jeweiligen Einzelfall und ggf. dem Verhandlungsergebnis der Parteien vorbehalten. Insoweit ist die sorgfältige Prüfung auf Grundlage der mietvertraglichen Regelungen ungeachtet der geplanten gesetzlichen Regelung weiterhin für Mieter und Vermieter erforderlich.