Veräußerung von Immobilien durch eine Objektgesellschaft: Ist dafür ein notariell beurkundeter Zustimmungsbeschluss erforderlich?
Einführung
Veräußert eine Objektgesellschaft ein Grundstück, das ihr ganzes Gesellschaftsvermögen ist, stellt sich die Frage, ob sie dafür einen Zustimmungsbeschluss benötigt und falls ja, ob dieser Beschluss einer besonderen Form bedarf, insbesondere ob er notariell beurkundet werden muss. Beide Fragen sind in der juristischen Literatur heftig umstritten. Einschlägige Rechtsprechung gibt es dazu (noch) nicht.
Ausgangspunkt der Überlegung zu dem Erfordernis eines Zustimmungsbeschlusses sind die Regelungen für die Aktiengesellschaft (AG). Aus § 179a AktG folgt, dass die AG einen Beschluss der Hauptversammlung benötigt, wenn sie sich vertraglich zur Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens verpflichtet. Die Vorschrift greift nach herrschender Meinung aber schon dann, wenn die AG sich zur Übertragung von einzelnen Vermögensgegenständen verpflichtet, die das wesentliche (aktive) Gesellschaftsvermögen bilden.
Ausgangspunkt: Grundlagengeschäft der AG
Was genau unter dem ganzen bzw. wesentlichen Gesellschaftsvermögen zu verstehen ist, ist freilich umstritten. Insbesondere ist unsicher, ob dieses qualitativ oder quantitativ zu bestimmen ist. Nach § 179a AktG ist ein Zustimmungsbeschluss immer dann erforderlich, wenn die AG ihr gesamtes bzw. wesentliches Vermögen überträgt, es sich also um ein sogenanntes Grundlagengeschäft der AG handelt. Die Zustimmung kann dabei dem Grundlagengeschäft vorausgehen oder dieses nachträglich genehmigen.
Aus dem AktG folgt weiter, dass Beschlüsse der Hauptversammlung nur mit Dreiviertelmehrheit gefasst werden können (§ 179 AktG). Sie müssen außerdem notariell beurkundet werden (§ 130 AktG).
Notarielle Beurkundung des Zustimmungsbeschlusses erforderlich
Grund dafür ist der Schutz der Aktionäre, die durch ein solches Grundlagengeschäft regelmäßig den Geschäftsbetrieb der AG veräußern. Es ist anerkannt, dass die organschaftlichen Vertretungsbefugnisse (z.B. des Vorstandes) die Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens nicht mehr umfasst, da sonst eine Entkernung der Gesellschaft droht.
Fazit
Überträgt eine AG ein Grundstück, das ihr ganzes Gesellschaftsvermögen ist, benötigt sie dafür die Zustimmung der Hauptversammlung. Der Beschluss muss notariell beurkundet werden.
Nun könnte man der Meinung sein, dass dieses Problem für die Praxis der Immobilientransaktionen nicht weiter relevant ist. Nur in seltenen Fällen ist eine Objektgesellschaft als AG organisiert. Die Rechtsprechung wendet jedoch die Regelung des § 179a AktG nicht nur auf die AG an, sondern auch auf die anderen Gesellschaftsformen. Sie stellt zur Begründung auf die vergleichbare Interessenlage ab: Unabhängig von der Form einer Gesellschaft gelte, dass die Übertragung des gesamten Gesellschaftsvermögens nicht mehr von organschaftlichen Vertretungsbefugnissen umfasst ist.
Übertragbarkeit des Zustimmungserfordernisses auf andere Gesellschaftsformen?
Insbesondere für die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) sowie die GmbH & Co. KG und die Kommanditgesellschaft (KG) hat der BGH bereits entschieden, dass § 179a AktG entsprechend anwendbar ist. Auch darüber hinaus ist eine analoge Anwendung des § 179a AktG auf alle Gesellschaftsformen überwiegend anerkannt, wenngleich noch einzelne Unklarheiten bestehen. So wird z.B. insbesondere bei den Personengesellschaften darüber gestritten, ob und falls ja, welche Mehrheitsverhältnisse gelten. Gemäß § 179a AktG ist eine Dreiviertelmehrheit erforderlich. Bei Personengesellschaften erfolgt die Beschlussfassung aber grundsätzlich einstimmig. Im Ergebnis besteht jedenfalls soweit Einigkeit, dass § 179a AktG nicht nur für die Kapitalgesellschaften, sondern auch für Personengesellschaften wie die KG, die offene Handelsgesellschaft (oHG) und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), entsprechend gilt.
Als weiteres Zwischenergebnis ist festzuhalten: Veräußert eine Gesellschaft – unabhängig von ihrer Rechtsform – ein Grundstück, das ihr ganzes Gesellschaftsvermögen ist, ist dafür ein Zustimmungsbeschluss erforderlich.
Fraglich ist jedoch, in welcher Form dieser Beschluss gefasst sein muss. Genügt ein schriftlicher Beschluss oder ist eine notarielle Beurkundung erforderlich? Diese Frage ist insbesondere für die Kosten relevant. Die notarielle Beurkundung eines Zustimmungsbeschlusses und der Grundstückskaufvertrag sind kostenrechtlich gesondert zu betrachten. Der Gegenstandswert des Zustimmungsbeschlusses bestimmt sich nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts, auf das sich die Zustimmung bezieht – vorliegend also der Grundstückskaufvertrag (§§ 110 Nr. 1, 108 Abs. 2 GNotKG). Zusätzlich zu den Notarkosten für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages fallen grundsätzlich weitere Notargebühren in gleicher Höhe für die notarielle Beurkundung des Zustimmungsbeschlusses an. Allerdings beträgt der Geschäftswert hier höchstens EUR 5 Mio., sodass maximal weitere ca. EUR 16.000 (netto) anfallen können.
Allein aus der entsprechenden Anwendbarkeit des § 179a AktG auf andere Gesellschaftsformen folgt aber noch keine Beurkundungspflicht. Zunächst ergibt sich daraus nur, dass überhaupt ein entsprechender Zustimmungsbeschluss der Gesellschafter vorliegen muss.
Übertragbarkeit des Formerfordernisses auf andere Gesellschaftsformen?
Für die GmbH gibt es einen Anhaltspunkt in § 53 Abs. 2 GmbHG. Danach muss ein Beschluss der Gesellschafter, der den Gesellschaftsvertrag abändert, notariell beurkundet werden. Nun stellt die Veräußerung eines Grundstücks zwar keine Änderung des Gesellschaftsvertrages dar. Jedoch folgt aus § 53 Abs. 2 GmbHG, dass ein Gesellschafterbeschluss dann notariell beurkundet werden muss, wenn es um grundlegende Fragen geht, welche die Gesellschaft als solche betreffen. Diese Überlegungen lassen sich auch auf die Grundlagengeschäfte übertragen: Deshalb wird vertreten, dass der zustimmende Gesellschafterbeschluss zu der Veräußerung eines Grundstücks beurkundet werden muss, wenn dieses das ganze Vermögen der GmbH ist.
Für andere Gesellschaftsformen, wie bspw. die KG, oHG und GbR, gibt es jedoch keine vergleichbaren Regelungen. Eine Gesellschaft soll aber – unabhängig von ihrer konkreten Rechtsform – vor solchen Grundlagengeschäften geschützt werden, die ihren Bestand betreffen. Diese Überlegung deutet darauf hin, dass auch das besondere Formerfordernis gemäß § 179 bzw. § 130 AktG entsprechend auf andere Gesellschaftsformen anwendbar ist. Dafür spricht auch die Tendenz des BGH, solche Grundsatzfragen für alle Gesellschaftsformen einheitlich zu betrachten. Das zeigt sich schon daran, dass er § 179a AktG (entsprechend) anwendet, unabhängig davon, ob es sich um eine Kapital- oder Personengesellschaft handelt.
Die Rechtslage ist jedoch unsicher. Auf der sicheren Seite sind der Verkäufer und der Käufer aber nur dann, wenn der Zustimmungsbeschluss notariell beurkundet ist. Die Folgen eines nicht ordnungsgemäß gefassten Zustimmungsbeschluss sind nicht unerheblich: Weist der Beschluss nicht die erforderliche Form der notariellen Beurkundung auf, ist er nichtig, § 241 Nr. 2 AktG (analog). Der handelnde Vertreter der Gesellschaft ist nicht ermächtigt, die Gesellschaft zur Übertragung ihres Vermögens zu verpflichten, also den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Ein dennoch abgeschlossener Grundstückskaufvertrag ist schwebend unwirksam ist. Die Unwirksamkeit umfasst aber nur das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, nicht auch den Vollzug des Kaufvertrages, also das dingliche Erfüllungsgeschäft.
Risiko: Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages und persönliche Haftung des handelnden Vertreters
Ist jedoch der Kaufvertrag unwirksam, fehlt der Rechtsgrund (causa) für die Eigentumsübertragung, mit der Folge, dass die Eigentumsübertragung kondizierbar ist (§§ 812 BGB). Der Kaufvertrag wird auch nicht, wie etwa bei sonstigen Formmängeln, durch den Vollzug des Rechtsgeschäfts, insbesondere die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch geheilt. Die Heilungsvorschrift in § 311b Abs. 1 S. 2 BGB bezieht sich allein auf Formmängel des Grundstückkaufvertrages selbst, nicht auf Mängel der Vollmacht. Auch eine Heilung nach § 242 Abs. 1 AktG (analog) scheidet aus, da der Zustimmungsbeschluss nicht in das Handelsregister eingetragen wird. Sollte die Rechtsprechung also tatsächlich bestätigen, dass eine notarielle Beurkundung des Zustimmungsbeschlusses nicht nur bei der AG sondern auch bei anderen Gesellschaftsformen erforderlich ist, so könnte zahlreichen Grundstückskaufverträge die Rückabwicklung drohen (§§ 812 ff. BGB). In der Praxis wird die Gefahr überwiegend als eher gering eingestuft. Auch dafür gibt es gute Argumente: Die Verkäufer-Gesellschaft könnte sich den Einwand der Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) entgegenhalten lassen müssen, wenn alle Gesellschafter der Veräußerung zugestimmt haben.
Es besteht aber auch ein Haftungsrisiko des handelnden Vertreters der Gesellschaft, z.B. bei einer GmbH der Geschäftsführer. Wie bereits erläutert, umfasst die organschaftliche Vertretungsbefugnis regelmäßig nicht den Abschluss von Grundlagengeschäften. Entspricht der Zustimmungsbeschluss (und damit die darin erteilte Vollmacht) aber mangels notarieller Beurkundung nicht der erforderlichen Form, so droht eine persönliche Inanspruchnahme wegen Handelns ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB) und damit einhergehend eine Schadensersatzpflicht des Handelnden.
Ergebnis
Veräußert eine Gesellschaft – unabhängig von ihrer Rechtsform – ein Grundstück, das ihr ganzes Vermögen ist, ist dafür ein Zustimmungsbeschluss erforderlich. Bei der AG muss der Beschluss notariell beurkundet werden. Ob dieses Beurkundungserfordernis auch für andere Rechtsformen – insbesondere bei Personengesellschaften – entsprechend gilt, ist umstritten. Notare empfehlen die notarielle Beurkundung als „sichersten Weg“. Es ist aber nicht auszuschließen, dass diese Empfehlung (auch) durch das eigene Gebühreninteresse der Notare motiviert sein könnte. Fakt ist jedoch, dass aus rechtlicher Sicht das Risiko der notariellen Beurkundungsbedürftigkeit besteht. Eine pauschale Handlungsempfehlung gibt es nicht. Es muss im Einzelfall eine Risikoabwägung durchgeführt werden. Dabei spielen natürlich die wirtschaftlichen Eckdaten der Transaktion eine Rolle. Es sind aber auch die konkreten Umstände des Einzelfalls, bspw. das faktische Risiko einer möglichen Rückabwicklung des Kaufvertrages, etwa Weiterveräußerungsabsichten des Käufers, interne Vorgaben bei der Verkäufer-Gesellschaft und/oder des Käufers usw., zu berücksichtigen.
