Schadensersatz wegen Verspätung bei der Übergabe der Wohnung

Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum zu Gunsten des Käufers (Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 172/13):

Sachverhalt

Die Kläger haben vom beklagten Bauträger eine noch herzu-stellende Altbauwohnung mit einer Wohnfläche von 136 qm erworben. Die Parteien hatte vereinbart, dass die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und an die Käufer zu übergeben ist. Die Wohnung war auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben, sodass die Käufer den Bauträger u. a. auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für den Zeitraum vom 01. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011 in Anspruch nahmen. Die Nutzungsentschädigung hatten die Käufer mit einer Vergleichsmiete für die erworbene Wohnung abzüglich der vom Bauträger zu erstattenden Miete für die bisherige Wohnung, die die Käufer weiter bewohnten, berechnet. Das Berufungsgericht sprach den Käufern die Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30 prozentigen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallender Kosten zu.

Der für Baurecht zuständige 7. Zivilsenat des BGH hat den Käufern den Schadenersatzanspruch wegen der Vorenthaltung der Wohnung zugesprochen und das Berufungsurteil bestätigt. Das Urteil begründet der BGH damit, dass den Käu-fern für die Dauer des Verzuges der Übergabe der Wohnung durch den Bauträger eine Entschädigung für die entgangene Nutzung zusteht, wenn ihnen in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung stand. Nach Auffassung des BGH stand den Klägern kein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, da die Kläger ihre bisherige Wohnung mit einer Wohngröße von 72 qm weiter nutzten, während die erworbene Wohnung mit 136 qm eine fast doppelt so große Wohnfläche besitzt.

Praxishinweis

Mit der Entscheidung stellt der BGH neue Grundsätze für den Schadensersatzanspruch wegen der Vor-enthaltung von Wohnraum auf. Wird durch den Bauträger der Temin zur Fertigstellung und Übergabe der Wohnung nicht eingehalten, droht ein Anspruch des Käufers wegen Nutzungsausfallentschädigung. Mit der Berechnung der Nutzungsausfallentschädigung durch das Berufungsgericht (Vergleichsmiete für die erworbene Wohnung abzgl. eines 30 prozentigen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallender Kosten) hat sich der BGH nicht befassen müssen. Jedoch kann die Ermittlung durch das Berufungsgericht bei der Bemessung der Nutzungsausfallentschädigung als Grundlage herangezogen werden.

Es spricht einiges dafür, dass eine Nutzungsausfallentschädigung auch vom Vermieter einer Wohnung geschuldet ist, der den vereinbarten Übergabetermin der Wohnung schuldhaft nicht einhält und deshalb der Mieter in keiner gleichwertigen Wohnung wohnt.